La compensación por abandono en la nueva Ley de Saneamiento físico legal de predios tugurizados

por: Hildebrando Castro Pozo Díaz

El artículo 10º de la Ley de saneamiento físico legal de predios tugurizados, Ley Nº 29415 tiene solamente la apariencia de ser técnico en sus primeros tres párrafos. Sin embargo, se enreda y se tergiversa en los dos párrafos siguientes al introducir en su texto las dudosas figuras de la compensación y del arbitraje -y de su respectivo laudo- como requisito previo para que la autoridad competente pueda declarar el abandono de los inmuebles, y que prácticamente, la convierten en una especie de “compra-venta” a precio de mercado.

Con la compensación por la declaración de abandono los “propietarios de papel” se sacan una lotería; y, con el arbitraje que se impone, las autoridades municipales resultan ser una especie de “minusválidas mentales” incapaces de discernir y de decidir respecto a que inmuebles incurren en abandono en sus circunscripciones territoriales.

Esta operación legislativa que introduce las figuras de la compensación y el arbitraje al procedimiento de extinción de la propiedad por abandono de 20 años es obra y hechura del grupo parlamentario de “Unidad Nacional” adscrito a una concepción arcaica y conservadora del derecho de propiedad, al cual –siendo la hora del almuerzo- se sumaron apresurada y desprevenidamente el resto de los congresistas de las demás bancadas asistentes al debate de este proyecto de Ley. Lo así aprobado convierte, prácticamente en inútil dicho procedimiento.

Por ello, los ocupantes de predios tugurizados que no se dejen engañar ni tontear con la nefasta Ley 29415 preferirán en adelante seguir el procedimiento correspondiente de prescripción adquisitiva de dominio prevista en el artículo 950º del Código Civil que les permite adquirir la propiedad a los 5 años cuando media justo título y buena y a los 10 años con posesión del inmueble de manera continua, pacífica y pública.

Tradicionalmente nuestra legislación entendió por tal a la propiedad abandonada por el dueño (inc. 4) del Art. 822º del Código Civil de 1936) la que por ello pasaba a ser bien del Estado. El vigente Código Civil, desde 1984, en el inciso 4 del artículo 968º establece que la propiedad se extingue por abandono del bien durante 20 años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado.

El tratadista Carlos Fernindad Cuadros Villenas, uno de los pocos entendidos en esta materia al respecto refiere que: “el propietario está obligado al uso de la propiedad en armonía con el interés social y a obtener de ella el rendimiento que le haga socialmente necesaria y útil. La propiedad no ejercitada, el bien mueble o inmueble no usado, se convierte o en un bien abandonado (res dereclictae), tratándose de muebles o en un bien del Estado tratándose de inmuebles” (1).

De la misma opinión es Eugenio Ramírez Cruz cuando señala que: “El hecho de que el titular del derecho de propiedad de un predio demuestre patentemente incuria, despreocupación y dejadez sobre dicho bien, o sea que no lo posea, es fundamento contundente para que se produzca la pérdida de la propiedad” (…) y que: “Resulta incuestionable que en éste -como en otros tantos aspectos- encontramos una clara evidencia de que la propiedad ha dejado de ser perpetua. Su vigencia está supeditada al cumplimiento del rol que le asigna la ley”. (2)

La corriente conservadora que ha dirigido la escritura de la presente Ley, considera que la propiedad sigue siendo absoluta y enjuicia voz en cuello la extinción de la propiedad urbana a la que califica de inconstitucional. Al respecto nos preguntamos: ¿Y, entonces si dicha “interpretación” conservadora es seria y es también científica, porque nunca el órgano de control constitucional declaró la inconstitucionalidad del inciso 4 del artículo 968º del Código Civil? ¿Por qué, en todo caso el Congreso de la República tampoco derogó o modificó esa norma supuestamente inconstitucional?

En otras legislaciones, en cambio, el abandono de la propiedad urbana es asunto completamente ligado a la función social que debe satisfacer la propiedad, y inmediatamente conlleva a la exigencia de su uso y explotación económica con arreglo a los planes urbanos. Así, en Colombia, el artículo 80º la Ley Nº 09 de 1989 regula la "iniciación de extinción del derecho de dominio" sobre los inmuebles que no cumplen con su función social y que se inicia con resolución motivada que debe notificarse personalmente, inscribiéndose en el Registro Público. En España, la edificación es una obligación de los propietarios. Por eso mismo se regula respecto a la “edificación forzosa”, los plazos en que se verifica esa edificación y el deber de conservación, así como las sanciones que se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Compensación de predios abandonados

La “compensación por abandono” se reconoce a los propietarios que “demuestren fehacientemente la titularidad sobre el predio” en el artículo 12º. Dicha compensación se determina mediante tasación sobre la base de precios del mercado y considerando “el estado de deterioro o ruina y otros factores de evaluación arquitectónica, social o económica”, por lo que el mayor valor de dicha compensación seguramente será el terreno y no las viejas estructuras y edificaciones precarias.

En el caso de Barrios Altos, por ejemplo, en aplicación del Reglamento Nacional de Tasaciones se aplicara el factor de zonificación y los valores de mercado que exhiben los establecimientos comerciales colindantes, lo que perjudicara a los pobladores de esa zona central de Lima.

Ese pago de la compensación debe hacerla la población “beneficiaria” en un plazo no mayor de noventa (90) días que establece la Dirección Nacional de Construcción del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, caso contrario el proceso de abandono “caduca de pleno derecho”, con lo cual se pone en evidencia que, en verdad, dicho proceso de abandono, se convirtió por obra y gracia de conservadurismo parlamentario en una simple operación de compra venta a precio de mercado.

El texto del artículo 15º es engañoso cuando enuncia que: “La resolución municipal que declara el abandono constituye cosa decidida, extinguiendo el dominio anterior y dispone la transferencia a favor de la municipalidad provincial”, si se tiene en cuenta la caducidad del procedimiento de abandono por causal falta de pago de la compensación establecida en el artículo 12º de esta misma Ley.

CODIGO CIVIL

CAPITULO CUARTO - Extinción de la propiedad
Articulo 968º.- Causales de extinción de la propiedad

La propiedad se extingue por:
1.- Adquisición del bien por otra persona.
2.- Destrucción o pérdida total o consumo del bien.
3.- Expropiación.
4.- Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado.

Hildebrando Castro Pozo Díaz

Abogado de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Experiencia en asuntos del derecho municipal, administrativo, urbanístico y cultural.
Profesor del Curso Legislación y Normatividad en la Maestría de Arquitectura con mención en Gestión empresarial de la Escuela de Postgrado de la Universidad Ricardo Palma, Lima-Perú. 2002-2003.
Docente del Curso: “Planes, normatividad y renovación urbana” de la Sección Postgrado y Segunda Especialización de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de Ingeniería.

PUBLICACIONES:

Ensayo: Ley de Bases de Municipalidades. Hildebrando Castro-Pozo Díaz. Temas Municipales. Editorial
Gaceta Jurídica, Lima, Septiembre de 1997.
La Calidad en la gestión de los Servicios Públicos Locales. INADE-ESAN-USAID, para el Programa
PDGL-ESAN. Lima, Octubre de 1997.
Régimen Normativo de la Planificación Urbana en el Perú. Temas Municipales. Editorial Gaceta Jurídica.
Lima, 1998.
Régimen Legal Urbano. Editorial Gaceta Jurídica. Lima, Marzo, 2000.
Reformas al uso del suelo. Aciertos, desaciertos y retos: El Caso Peruano. Ponencia en el II Seminario
Internacional Reformas al suelo urbano México D.-F. Julio del 2002.
Ley Orgánica de Municipalidades, Concordada y comentada. Editorial RAO, Lima, Octubre 2003.
Las municipalidades rurales y los programas sociales. (Las municipalidades rurales: problemática y propuestas. Análisis del marco legal para las transferencias de los programas sociales). CARE PERU Programa Fortalece. SINCO Editores, Lima, Agosto de 2005