por: Hildebrando Castro Pozo Díaz
El artículo 10º de la Ley de saneamiento físico legal de predios
tugurizados, Ley Nº 29415 tiene solamente la apariencia de ser técnico en sus
primeros tres párrafos. Sin embargo, se enreda y se tergiversa en los dos
párrafos siguientes al introducir en su texto las dudosas figuras de la compensación
y del arbitraje -y de su respectivo laudo- como requisito previo para que la
autoridad competente pueda declarar el abandono de los inmuebles, y que
prácticamente, la convierten en una especie de “compra-venta” a precio de
mercado.
Con la compensación por la declaración de abandono los “propietarios de
papel” se sacan una lotería; y, con el arbitraje que se impone, las autoridades
municipales resultan ser una especie de “minusválidas mentales” incapaces de
discernir y de decidir respecto a que inmuebles incurren en abandono en sus
circunscripciones territoriales.
Esta operación legislativa que introduce las figuras de la compensación y
el arbitraje al procedimiento de extinción de la propiedad por abandono de 20
años es obra y hechura del grupo parlamentario de “Unidad Nacional” adscrito a
una concepción arcaica y conservadora del derecho de propiedad, al cual –siendo
la hora del almuerzo- se sumaron apresurada y desprevenidamente el resto de los
congresistas de las demás bancadas asistentes al debate de este proyecto de
Ley. Lo así aprobado convierte, prácticamente en inútil dicho procedimiento.
Por ello, los ocupantes de predios tugurizados que no se dejen engañar ni
tontear con la nefasta Ley 29415 preferirán en adelante seguir el procedimiento
correspondiente de prescripción adquisitiva de dominio prevista en el artículo
950º del Código Civil que les permite adquirir la propiedad a los 5 años cuando
media justo título y buena y a los 10 años con posesión del inmueble de manera
continua, pacífica y pública.
Tradicionalmente nuestra legislación entendió por tal a la propiedad
abandonada por el dueño (inc. 4) del Art. 822º del Código Civil de 1936) la que
por ello pasaba a ser bien del Estado. El vigente Código Civil, desde 1984, en
el inciso 4 del artículo 968º establece que la propiedad se extingue por
abandono del bien durante 20 años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado.
El tratadista Carlos Fernindad Cuadros Villenas, uno de los pocos
entendidos en esta materia al respecto refiere que: “el propietario está
obligado al uso de la propiedad en armonía con el interés social y a obtener de
ella el rendimiento que le haga socialmente necesaria y útil. La propiedad no
ejercitada, el bien mueble o inmueble no usado, se convierte o en un bien
abandonado (res dereclictae), tratándose de muebles o en un bien del Estado
tratándose de inmuebles” (1).
De la misma opinión es Eugenio Ramírez Cruz cuando señala que: “El hecho de
que el titular del derecho de propiedad de un predio demuestre patentemente
incuria, despreocupación y dejadez sobre dicho bien, o sea que no lo posea, es
fundamento contundente para que se produzca la pérdida de la propiedad” (…) y
que: “Resulta incuestionable que en éste -como en otros tantos aspectos-
encontramos una clara evidencia de que la propiedad ha dejado de ser perpetua.
Su vigencia está supeditada al cumplimiento del rol que le asigna la ley”. (2)
La corriente conservadora que ha dirigido la escritura de la presente Ley,
considera que la propiedad sigue siendo absoluta y enjuicia voz en cuello la
extinción de la propiedad urbana a la que califica de inconstitucional. Al
respecto nos preguntamos: ¿Y, entonces si dicha “interpretación” conservadora
es seria y es también científica, porque nunca el órgano de control
constitucional declaró la inconstitucionalidad del inciso 4 del artículo 968º
del Código Civil? ¿Por qué, en todo caso el Congreso de la República tampoco
derogó o modificó esa norma supuestamente inconstitucional?
En otras legislaciones, en cambio, el abandono de la propiedad urbana es
asunto completamente ligado a la función social que debe satisfacer la
propiedad, y inmediatamente conlleva a la exigencia de su uso y explotación
económica con arreglo a los planes urbanos. Así, en Colombia, el artículo 80º
la Ley Nº 09 de 1989 regula la "iniciación de extinción del derecho de
dominio" sobre los inmuebles que no cumplen con su función social y que se
inicia con resolución motivada que debe notificarse personalmente,
inscribiéndose en el Registro Público. En España, la edificación es una
obligación de los propietarios. Por eso mismo se regula respecto a la
“edificación forzosa”, los plazos en que se verifica esa edificación y el deber
de conservación, así como las sanciones que se inscriben en el Registro de la
Propiedad.
Compensación de predios abandonados
La “compensación por abandono” se reconoce a los propietarios que
“demuestren fehacientemente la titularidad sobre el predio” en el artículo 12º.
Dicha compensación se determina mediante tasación sobre la base de precios del
mercado y considerando “el estado de deterioro o ruina y otros factores de
evaluación arquitectónica, social o económica”, por lo que el mayor valor de
dicha compensación seguramente será el terreno y no las viejas estructuras y edificaciones
precarias.
En el caso de Barrios Altos, por ejemplo, en aplicación del Reglamento
Nacional de Tasaciones se aplicara el factor de zonificación y los valores de
mercado que exhiben los establecimientos comerciales colindantes, lo que
perjudicara a los pobladores de esa zona central de Lima.
Ese pago de la compensación debe hacerla la población “beneficiaria” en un
plazo no mayor de noventa (90) días que establece la Dirección Nacional de
Construcción del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, caso
contrario el proceso de abandono “caduca de pleno derecho”, con lo cual se pone
en evidencia que, en verdad, dicho proceso de abandono, se convirtió por obra y
gracia de conservadurismo parlamentario en una simple operación de compra venta
a precio de mercado.
El texto del artículo 15º es engañoso cuando enuncia que: “La resolución
municipal que declara el abandono constituye cosa decidida, extinguiendo el
dominio anterior y dispone la transferencia a favor de la municipalidad
provincial”, si se tiene en cuenta la caducidad del procedimiento de abandono
por causal falta de pago de la compensación establecida en el artículo 12º de
esta misma Ley.
CODIGO CIVIL
CAPITULO CUARTO - Extinción de la propiedad
Articulo 968º.- Causales de extinción de la propiedad
La propiedad se extingue por:
1.- Adquisición del bien por otra persona.
2.- Destrucción o pérdida total o consumo del bien.
3.- Expropiación.
4.- Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al
dominio del Estado.
Hildebrando Castro Pozo Díaz
Abogado de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Experiencia en asuntos
del derecho municipal, administrativo, urbanístico y cultural.
Profesor del Curso Legislación y Normatividad en la Maestría de Arquitectura
con mención en Gestión empresarial de la Escuela de Postgrado de la Universidad
Ricardo Palma, Lima-Perú. 2002-2003.
Docente del Curso: “Planes, normatividad y renovación urbana” de la Sección
Postgrado y Segunda Especialización de la Facultad de Arquitectura de la
Universidad Nacional de Ingeniería.
PUBLICACIONES:
Ensayo: Ley de Bases de Municipalidades. Hildebrando Castro-Pozo Díaz. Temas
Municipales. Editorial
Gaceta Jurídica, Lima, Septiembre de 1997.
La Calidad en la gestión de los Servicios Públicos Locales. INADE-ESAN-USAID,
para el Programa
PDGL-ESAN. Lima, Octubre de 1997.
Régimen Normativo de la Planificación Urbana en el Perú. Temas Municipales.
Editorial Gaceta Jurídica.
Lima, 1998.
Régimen Legal Urbano. Editorial Gaceta Jurídica. Lima, Marzo, 2000.
Reformas al uso del suelo. Aciertos, desaciertos y retos: El Caso Peruano.
Ponencia en el II Seminario
Internacional Reformas al suelo urbano México D.-F. Julio del 2002.
Ley Orgánica de Municipalidades, Concordada y comentada. Editorial RAO, Lima, Octubre
2003.
Las municipalidades rurales y los programas sociales. (Las municipalidades
rurales: problemática y propuestas. Análisis del marco legal para las
transferencias de los programas sociales). CARE PERU Programa Fortalece. SINCO
Editores, Lima, Agosto de 2005
